一番重要な点としてローンの支払いが困難にまりそうな時にそのままで放置してしまうことは絶対しないことです。支払いの限界が来ている方は、滞納する前にまずは借入先の金融機関の相談することをおすすめします。

入院や職を失って一時的に支払い出来ないだけで数カ月後には支払うことができる方は数ヶ月間だけ利息を支払い元金は据え置きにしてもらうことも事情によっては可能です。また月々の支払額を減らせばなんとか支払いができそうな方は借入期間を延長して月々の返済額を減らしてもらうことも条件によっては可能です。滞納を始める前にまずは金融機関に現状を相談し、適切な解決方法のアドバイスを受けることが最も大切となります。

また、金融機関との相談結果によっては親族などからの資金協力も期待で来るか出来ないかも早めに確かめ、できるるなら協力していただき、滞納額への補てんなど、マイホームを手放すことを回避するため手遅れになる前に早急に対処、行動してください。

滞納が１～２ヵ月の方で、支払い額を減らせばなんとか払える方や数カ月の猶予があればその後は払える方は上記で説明しているようにまだ間に合いますから借入先銀行に一刻も早くご相談に行くことをおすすめいたします。

滞納が数カ月で催告書や督促状が届いている方や今後の支払いがどうしても困難な方は、正直申しあげて、基本的には自宅を売却するほかありません。せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと住宅に固執する方もいますが、払えないのであれば、それよりも今後の生活の建て直しを考えてもう一度再出発することも大切ではないでしょうか。住宅を手放し賃貸暮らしであってもローンの悩みから解放され幸せに生活している方も大勢いらっしゃいます。

また今後を考えるにあたり今の住宅をどのように売却するのかも重要な課題となります。なぜなら、売却額によりローン残債が全額返済できれば問題はないのですが、売却額がローン残債額より下回る場合は破産しない限り借金として残り支払い義務が消えることはないからです。その為の最善策は市場価格より20～30％売却価格が低いといわれる競売での売却を待つのではなく、延滞損害金が少しでも増えないよう早期の任意での売却をおすすめいたします。

ローンの支払いは無理だが、売却したくない方やこの住宅から離れたくない方も多くおられるとおもいます。そのまま住み続けることの可能性は０％ではありませんが、非常にハードルが高くなります。

住み続ける方法の一つは任意での売却を行って投資家や親子・親族に購入してもらい貸家としてとして住み続ける方法です。

投資家に購入してもらって賃貸することを「リースバック不動産」といいます。リースバックの売却価格は相場低くなる場合が多いですし、賃料は通常月々の支払額と大差のない金額になる場合が多くローン額を支払えないのにその賃料を支払う能力があるとは思えませんのでリースバックを業務にしている会社は資金力のある親族や協力者が保証人になるなどの条件が必要となることもあります。また家賃を支払うことが出来なくなった場合は退去させられ結局は売却される可能性があります。

一方、親子間での売買では買う側が金融機関の住宅ローン利用することが出来ないなどの制約があるのに加え売買価格や税金面で税務署から問題視される可能性もでてきます。

その他にも「買い戻し特約」を付けてのリースバックや売却するという方法もありますが、どの方法も特殊な手段となりますので、後々のトラブルになる可能性も否定できません。また債権者の同意を得られない場合も多々ありますので、買い手を見つけても売買まで至らないこともあります。

どうしてもマイホームから離れたくない方は一度当社にご相談頂ければアドバイスさせて頂きます。

借入金融機関により若干の違いがありますが、一般的な例として説明いたします。

①1～2カ月で催告書が届く：ローンの滞納を始めると金融機関から電話や書面の催告書や遅延通知書などが届きます。最初のころは支払いされていないので早急に支払ってくださいとの通知です。

②3カ月前後で督促状が届く：このまま滞納が続くと代位弁済手続きを開始するとの予告をされます。代位弁済とはローンの残高を保証会社に支払ってもらうことです。金融機関に相談できるのもこの辺までの期間となります。

③４カ月前後で期限の利益喪失及び最終通告：それでも延滞が続くと、滞納分とその延滞金を一括で○○日までに払ってくださいとの最終通告通知が届きます。支払いが無い場合は今後代位弁済や競売に移行することを告げられます。

④５カ月前後で期限の利益喪失・代位弁済手続き：あなたは滞納金を一括で支払えなかったので、ローン残金全額を一括で支払ってください。支払えない場合は保証会社に代位弁済してもらいますとの通知です。残金一括の支払いがなされない場合は、金融機関は保証会社から残金を一括で代位弁済してもらいこの債権は金融機関から保証会社へ移動いたします。

⑤６カ月前後で任意売却提案又は競売開始手続き：債権者が保証会社に移ります。保証会社によっては、任意で売却する提案がなされる場合と、そのまま競売申立てを行う場合とがあります。任意売却に応じない場合は数カ月後には競売が開始されます。任意売却を行うことのできる期間もこの辺が限界となります。

ご質問やご相談等がございましたらご遠慮なく当社までご連絡ください。