遠方に居住の相続人や後見人による空き家の売却法

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買取館コラム

遠方に居住の相続人や後見人による空き家の売却法

遠方に居住の相続人や後見人による空き家の売却法

○県外に住む方からの空き家売却相談の急増

近年当社に売却依頼相談が非常に増えている案件は、県外に住む相続人や後見人からの住まなくなった空き家の売却相談です。遠くに住んでいる為、高知でのこまかな売却の為の手続きや活動が大変であり、売却する為にはどのようにすればいいのか悩まれている方からの相談や問い合わせを多くいただいております。

その相談案件の約80％が築年数の経過により古家化して、そのままの状態では住めないまたは住む為には多くの修繕費用を要する物件です。修繕しての中古住宅としての販売方法はどうしても費用の持ち出しが必要となってきますので大半の方が古家付き売土地（解体後更地渡し）としての販売方法を選ばれます。平成の建物は使用が十分可能な場合が多いですので、その場合は中古住宅として売り出すことになります。

ここでは、老朽化により中古住宅としての価値がない古家物件を売土地として売却する場合をメインに流れや注意点・ポイントをまとめてみました。（中古住宅して売り出す場合の方は建物解体や再測量等が不要となりますが、ご参照ください）

より詳しくは「空き家処分ガイド」をご参照ください。

相続手続きがお済みで無い方は「相続不動産処分ガイド」をご参照ください。

後見人手続きがお済みで無い方は「成年後見人でのガイド」をご参照ください。

○売却のご相談から引渡し完了までの流れ

中古住宅や古家付き売り土地を売却するにあたり、さまざまな手続きや行わなければいけないことがあります。当社に売却依頼いただいた場合はほとんどの事柄を担当スタッフが代行して行わせていただいております。依頼頂いた売却物件の相談から引渡しまでの一般的な例での流れをご説明いたします。

売却のご相談・各種売却に関わる費用の仮計算

売却相談を念入りに行った後、不動産売却に当たり売渡しに要する費用を各項目ごとに算出いたします。費用には○仲介手数料（売買価格の３％＋６万円と消費税）○契約書添付印紙代（５千円～１万円）○解体費用（通常約100万円程度）○建物滅失登記費用（通常５万円程度）○所有権移転費用（通常６万円程度）○境界・測量費用（境界ピンが無いなど境界が不明な場合に必要。通常30万円程度）○譲渡所得税（課税されるかどうかは要件により異なります）などがあります。そういった費用を仮計算し、その額を差し引いた売却の際の手取り額のおおよその金額を計算し提示いたします。

物件査定及び売り出し価格の決定

ご相談を頂いた後は、当社の査定専門スタッフが現地を確認しその物件の各種調査を行い事例や相場等を参考に査定額を提示いたします。その査定額に基づいてご相談の上、売出し価格を決定し市場に中古住宅として、または古家付き売り土地（建物解体後更地渡し）として販売に向けさまざまな売却活動を行います。

当社の広告販売活動の詳細は「プラスホームが選ばれる理由」をご参照ください。

買主様との売買契約の締結

当社の広告販売活動により買主様が決定されましたら、買主様と売買契約を締結いたします。売買契約の時には原則、ご本人様に高知まで帰省していただいております。その場合、ご用命頂ければ、航空券の手配・宿泊先の手配、高知空港やＪＲ高知駅へのお迎え、宿泊先へのお送りなどのサポートも行います。どうしてもお越しになれない場合は当社が代理で行うことも可能です。

売買契約に関する詳しい内容はこちらをご覧ください

引渡しを行う為の準備や手続きの代行

売買契約締結後、引き渡しに向けて行う一般的な事柄は○建物の解体の打ち合わせ、解体開始→隣地や関係者との境界確定の為の立界の立ち合い→測量・地積更正作業→建物解体後の滅失登記の申請→登記引渡しに向けた司法書士の手配→移転登記引渡しの準備などがありますが、全ての事柄を売主様に代行して担当スタッフが行います。また、確定申告時の3000万円特別控除を受けられる方にはその時に必要となる書類なども代行して手配いたします。

所有権移転登記引渡し・代金清算

所有権移転登記を行い代金清算時には、原則ご本人様に高知まで帰省して頂いております。移転登記を行うと同時に売買代金を買主様から受領し、その中から解体費用・登記移転費用・仲介手数料等の必要経費をお支払いいただいております。登記移転時に揃えていただく書類や収支計算書（登記引渡し時の明細書）なども作成し、安心かつ正確な引渡し清算をサポートさせていただいております。

登記引渡しに関する詳しい内容はこちらをご覧ください。

○売却後に必要となる譲渡所得税の注意点（重要）

不動産を売却した際に課税されることのある譲渡所得税は要件や条件により3000万円の特別控除が適用できない場合は売却価格等によりますが数百万円必要となる場合が多々あり、一番大きな出費となる可能性がありますので課税されるのかどうかは資金面において重要となります。

不動産屋の担当者の中には税の知識がなく、売却後の費用のことは仕事外とばかりに、説明しない・知らない・触れない方がおられます、その場合、信頼おける担当とは言い難く、見極めや注意が必要となります。

当社スタッフはお客様から聞き取りを行い課税されるのか、その場合どれだけの金額なのかをご説明いたします。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を受ける為の要件

平成28年度税制改正により、相続により所有した被相続人である親などが居住の用に供した土地・家屋を譲渡した場合は、一定の要件を満たしているなら3000万円の特別控除を認めるとの特例が新設されました。該当する場合は販売価格が3000万円以内の売り渡しなら譲渡所得税がまったくかからないとの計算になります。この特例を受ける為の具体的な要件は次の通りです。