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提示した査定額で本当に売却できるのか

業者が提示した査定額で本当に売却できるのか

複数の業者に査定依頼した場合、査定額の違いが出てくると思います。売主様としては最も高い査定金額を出してくれた業者が高く売却してくれそうに思い、その業者に売却を頼みたくなるのではないでしょうか

ここで注意してほしいのはその売主様の傾向を逆手に取って売却依頼を受けたいが為、意図的に相場価格よりあきらかに高い査定額を提示する査定担当者です。

好条件での不動産売却を成功させる為にはタイミングも非常に重要となります。相場より明らかに高い金額で売りに出し、見学者すら現れない状態で数ヵ月経過すると、その後相場に近い価格に値下げしてもなかなか成約に結び付かないといった例も多々あります。一番良いのが適正価格で売出し、3カ月以内に成約に結びつけるのがベストなのです。その根拠は売出した時に、売物件を見学に来られる既存の複数の購入希望者は3カ月以内に集中します。この間に売却できなかった場合、新たに物件を探し始める新規の購入希望者の出現を待ち、期待しなければならなくなります。その数は既存客に比べ極端に少数となります。

しかし相場より明らかに高い物件は成約に至りません。その後適正価格に値下げしても、既存購入希望者様側から見たら、「3カ月たっても売れていない物件、人気のない物件、値下げしないと売れない物件」といったイメージになってしまったり、その地区での購入希望者が他の売り物件を購入したなどとなり、最初から相場に近い価格で売出していたらここまで価格を下げなくても売却できたかも・・と後悔することになりかねません。

 当サイト内の「不動産を相場より高く売ることは可能か」もご参照ください。

一番高い査定額を提示してきた業者に注意が必要な理由

不動産市場のイメージ図

ここでは買主様の目線から説明します。
右記の図をご覧ください。

あなたが、買主様なら①~⑥のどの物件を購入するでしょう?成約されていく物件はまず⑥、次に⑤となるのが自然です。相場より明らかに高い①~③の価格での成約は厳しいと思われます。買主様は少しでも安く買いたいと思っているだけにあえて相場より高い物件を購入しようとはしないと思われます。

売主のあなたはA社の査定価格とB社の査定価格を比較しどちらに仲介依頼をしたくなるでしょうか?ほとんどの方がA社と答えるのではと思います。

しかし、プロの目から見ればA社は意図的に相場とかけ離れた高い査定をしているのか、でなければ相場を理解していない素人に見えます。売出し価格は最終的にはお客様自身が最終決定しますので相場より高くなることも多々あることでしょうし、私の提案する当初売出し価格でも相場より高めに設定いたします。しかし、相場にあきらかにかけ離れた査定に関しては信頼のおける業者には見えません。一方B業者は相場を把握し、リアルに少しでも好条件での売却を目指している信頼のおける業者に見えます。

A社の②提案売出し価格で市場に出した場合はまず成約は不可能でょう。最初からB社の④提案売出し価格で出していたら⑤の物件を選ばれた方に買っていただけたかもしれません。④~⑥が成約してもまた新たな相場価格の売物件がでてきます。①~③はいずれは値下げしなければ売れないと思われます。最初から相場に近い価格で出していたら④~⑤を選ばれた方に買って頂けたかもしれないのです。先ほども説明しましたが売却にはタイミングも重要なのです。

好条件での売却を目指すなら適正価格で売出し3か月以内の成約を目指すことが成功のポイントとなります。A社のような業者は、一見高く売却先を見つけてくれそうと勘違いされる方が多いのですが、市場はそんなに甘くはないのです。その結果売却のタイミングを逃してしまうことになりかねません。

   提示された査定額が信用できるものかどうかの見分け方など査定に対する詳細は当           サイト内「業者の査定額だけでの判断は危険」をご参照ください。

大手査定サイト経由の査定提示は慎重に判断しましょう

仲介査定は買取り査定と違い、成約価格でも売却出来ると保証された額でもありません。その担当者がこの価格で売れるだろうと予測した額にすぎません。相場や他社査定額が2000万円の物件を「私なら2500万円で売ります頑張ります」そう言われるとつい頼もしく思い、その業者に売却を依頼する傾向が多くみられます。誰もがいくらでも高く査定額を提示しようと思えば提示できます。しかし相場とかけ離れた査定をする担当者は売れなければいとも簡単に「値段を下げましょう」と言ってくることでしょう。100万円ずつ数回に渡り言ってくるはずです。

この傾向は当社も加盟している大手査定サイト経由の査定依頼の場合など競合査定時に多い気がします。この大手査定サイトのしくみは依頼者は査定無料ですが、加盟業者は情報提供料として、1社当たり1万円前後の報酬を査定サイト業者に支払っています。仮にあなたが5社に査定依頼すると、5社から計5万円前後の金額を大手査定サイトは徴収できることになるのです。

競合する加盟業者はお客様が何社に依頼しているのか分かる仕組みになっています。つまり業者からすれば5社がライバルとなりお客様情報を1万円前後で買っているため、ライバル社に査定依頼のお客様を取られては、当社で売却依頼を受けたいと、「売主様は慣れ親しんだ自分の物件を高く評価してくれてた担当者や一番高い査定業者に依頼したくなる」心理を分かっていますので、査定額競争のように意図的に現実の相場とかけ離れた高い査定を行うこともあるかもしれません。査定額が高くてもその価格で売却できなければなんの意味もないのにです。

当社を上回る他社提案売出し価格では経験上、高い確率で当社の提案売出し価格と同等や下回る価格まで値下げしてくることがほとんどです。また、過去の例において当社の提示させていただいた査定価格より成約価格が200万円以上の誤差が生じることなどほとんどありません。もし売却依頼業者が売れずに当初査定額より最終的に200万円を超える値下げを提案してきた場合、そもそもその業者の提示した査定額の信頼性や売却にあたった広告活動・販売活動に疑問を持ち、思い切って仲介依頼先を見直すのも良いかもしれません。好条件での売却は最初の3カ月が重要と申しましたが、売却出来ず3カ月経過した頃に、当社の売出し案を「あの業者の査定額が正確だったのだな」と気付いていただければと思います。

   当サイト内「大手査定サイトと当サイトの違い」をご参照ください。

好条件での売却を成功させるには

仲介依頼業者(担当者)選びは好条件での不動産売却を目指す為には非常に重要となります。

業者の提示する査定額や売出し価格が「高すぎても、低すぎても」好条件での売却の成功はありえません。いかに市場を見据えた正確な査定額をはじき出し、その額に基づいて売出し価格を決定し好条件での売却を目指すことが重要なのです。

どの担当者でも依頼を受けた場合「少しでも好条件の金額で売却してあげたい」と思うはずです。しかし、買主様は「相場より少しでも安く買いたい」と思っている現実があります。だからこそ査定額の正確性が一層大事となります。それには、その担当者の知識や経験がものを言ってきます。信頼のおける担当者とは売却に向けたサポートだけでなく税金なども含たトータル的なサポートの出来る業者を選択するのがベストではないでしょうか。売却に必要な諸費用には触れるが売却後にかかる税金などには「売却後だから関係ない」や「税の知識がないから触れない」などと言った担当者は信頼がおける業者といえないように思います。

提示された査定額だけでは判断せず、その業者(担当者)の査定の正確性・営業力・販売力・信頼性・知識・経験等のトータルで判断するのが大切だと思います。

余談になりますが、当社では、おかげさまで弁護士様・司法書士様からの調査査定依頼をはじめ当サイトからや大手ポータル査定サイト経由のお客様からの査定依頼など、月10件以上・年間100件以上の不動産産査定をさせて頂いております。この査定件数は高知でもトップではないかと思うくらいです。不動産売却や査定の際には是非ご用命頂ければ幸いです。

   当社の査定額の正確性は当サイト内「当社が選ばれる理由」をご参照ください。

仲介依頼業者を決定する前に必ず確認すること(重要)

査定担当者と外で会うだけではその業者全体の本当の実力や信頼性を正確に図ることは難しいことだと思います。高額である大切な不動産の好条件での売却のカギは依頼業者選びです。業者選びの判断を間違わないよう、最低でも下記の事を実行することをおすすめいたします。

①一番や二番目に高い査定額を提示した業者に「買取りならいくら?」と聞く
この質問はその業者が良心的に査定してくれているのかの判断材料になります。
売却依頼しようかなと思っている業者に最後にこの質問を必ずしてください。
「直接買取りの金額も知りたいのですが、御社ならいくらで買取ってくれますか?」
この質問は信頼のおける業者かの見極めに非常に効きます。ポイントは仲介査定額提示の後に行うことです。「仲介の方がいいですよ」など何らかの理由を付けて買取額を提示しようとしない。または「買取りしていませんので買取り業者を紹介します」などの答えなら不安です。また買取価格を提示してくれた場合、仲介査定額より買取価格が500万円以上の誤差があるのもおかしいです。(詳しくは当サイト内「査定額だけでの判断は危険」をご参照ください)

たとえは2000万円で売却できると言っておきながら買取は1300万円。安く買取とろうとしている業者が本当に高く売ってくれるでしょうか?または2000万円査定が意図的に高いからなのでしょうか?理由は述べなくても信頼おける業者かどうかお分かりになると思います。本当にあなたの不動産を一番評価しているのは買取額の一番高い業者です。買取額はだろう価格ではなく本音のリアルな額になりますので、査定依頼の場合、参考でもかまいませんので買取額(確実に売れる金額)を知ることや聞くこともいいのではないでしょうか。

②各査定業者のホームページにアクセスし、その会社のイメージを探
ホームページで確認する箇所はまず、会社案内を見ることです。会社の情報をおさわり程度にしか公開していない会社はどのような業務を得意としているのかさえつかむことができません。信頼のおける会社はどのようなモットーやポリシーで営業しているのかや、在籍スタッフの顔写真付き紹介なども含めしっかりと情報を開示していると思います。

もうひとつ重要なのは、ホームページが頻繁に更新されているか、どれだけのコンテンツのボリュームがあるのか、アクセス数はどうかなども各ページを見てそのサイトの充実度を確認し判断するのも大切です。(当社は専門に特化し売却希望向けと購入希望向けのホームページを運営しています。当社のメインサイトである「高知売家売地情報館」をご参照ください。)

③書店へ出向き市販の不動産情報誌で各査定業者の掲載広告をチェックする
業者の中には、広告費などをケチり、宣伝広告など一切行わず、客付は他業者まかせの会社も珍しくありません。書店で販売している不動産情報誌(ハウジング情報・カサブランカの2誌両方をチェック)を確認しその依頼業者の広告が掲載されているか、また何ページの広告を掲載しているかで、広告宣伝にどれだけ力を注いでいるのかがひとつの目安となり、業者選びの判断基準になるのではと思います。

④各査定業者の事務所を抜き打ちで尋ねてみる(最重要)
依頼予定業者の事務所を訪問し、スタッフの応対、事務所内の活気や雰囲気を自身の目で確認することが最も重要となります。1人で営業し事務員すら在籍していなく、事務所内には誰もいない。事務所に電話しても転送ばかりといったことや、スタッフが来店の挨拶もろくに出来ない。接客や応対が雑などと言ったことが分かるかもしれません。信頼のおける会社はお客様への応対など社員教育を大切にしています。また、スタッフの数も多い会社ほど取引件数も比例するのではと想像できます。自分自身の目で会社の雰囲気を確認することが非常に重要ですので、必ず実行していただければと思います。

   当サイト内の「仲介業者選びのポイント」もご参照ください。

■他社に売却依頼した物件でも2~3ヵ月たっても売れない場合や当初価格より100~200万円以上の値下げを持ち掛けられた時に当社にご一報いただければ、なぜ売れないかの原因解明や今後の対策を述べさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

   当サイト内の「不動産売却時における仲介のしくみや注意点」もご参照ください。

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