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媒介を依頼する担当者選びは重要

不動産の好条件での売却に向けて大切な事柄の一つは媒介を依頼する担当者選びです。よく、お客様は担当者の査定金額や会った印象に目が行ってしまいがちですが、それよりも重要なことがあります。それはその担当者の知識や経験です。知識や経験の豊富な担当者の場合、安心して媒介をまかすことができると思います。ここではなぜ媒介依頼を行う担当者の経験や知識が重要なのかをまとめました。

あなたならどちらの担当者を選びますか。

あなたなら、
①不動産売却の経験が数十
年の担当者と数年の担当者のどちらに売却を依頼しますか。
②売却の媒介経験
数が百件の担当者と数件の担当者どちらに依頼しますか。

不動産を購入するのが目的のお客様なら不動産売買経験年数などそんなに気にすることは無いと思います。要はその担当者が自分にマッチングする物件を紹介してくれたり、希望する物件を親身になって探してくれる担当者なら経験年数などに関係なくきっと良い物件を見付けてくれることでしょう。

しかし不動産を売却となると、担当者の経験や知識は重要となってくると思います。

不動産取引は売主様側の窓口である媒介担当者と買主様側の希望物件をマッチングさせる媒介担当者の所属会社が違い、両社が共同で媒介を行う売買取引が数多くあります。その場合、売物件の重要な事柄を調査するのは原則、売主側の担当者で買主様にその物件の重要な事項を説明するのも主に売主側の宅地建物取引士です。この調査や説明を誤ったり怠ったりした場合、後々買主様から「違うじゃないか」との苦情やトラブルに巻き込まれる等の問題が発生するかもしれませんので、売主側の担当者の知識や経験が重要となってくるのです。

売主側担当者はどのような物件調査を行っているのか

たとえば①生活関連施設、(水道局や市役所に出向き上下水道は通っているか、それは敷地内に引き込まれているか、汚水の処理はどうか、都市ガスかプロパンか、周辺に環境の悪化をもたらす事柄や問題点や注意点がないかなどの調査)
②公簿による調査(法務局へ出向き売却予定物件の登記事項証明書や土地測量図、建物図面、公図、前面道路要約書、等の公簿を確認します。実際の広さと登記簿上の面積表示が合っているか、正確に測量された測量図があるか、などの調査)
③法令上の制限による調査(建築指導課や都市計画課、道路管理課に出向き、ご売却予定の建物が問題なく建てられているか、問題点はないのか、建ペイ率や容積率どのくらいでどんな建物を建てることかできるのか、前面道路はどこが管理しているか、また私道負担やセットバックが必要でないか、用途地域の制限はないか、などの調査)を売却依頼した担当者が調べます。
そして重要事項説明書(第35条書面)で売買契約に先駆けて前項の「購入物件調査」で調べ上げた数々の重要な事項の調査結果を、契約の前に買主様に調査資料などを添付し書面を用いて、宅地建物取士の国家資格を有する者が、説明、ご報告することが法律で義務付けされています。

私は不動産取引20年近い経験を積んでいますが、それでも時には調査を行っている過程で経験したことのない問題に遭遇し、色々調べたり勉強したりすることが多々あります。個人的な意見となりますが、売主側の経験の浅い担当者の場合は調査を全てお任せするのは少し不安にななることも少なからずあります。そのような理由で私がもし売主様でしたら、不動産取引歴が数年の担当者より数十年以上の経験豊富な担当者を選択することでしょう。

経験が豊富・乏しいで違ってくる他の同業者からの問合せ件数

その他にも、不動産業界歴や経験豊富な担当者と業界歴の浅い経験が少ない担当者との違いが出ることをお教えいたします。
もし、あなたの物件の売却をその業界歴数十年と数年、2社の担当者に依頼したとします。2社は同時に不動産流通機構(ハトマークサイト)に登録し他の同業者からの客付の協力を頂いたとしましょう。

購入希望者に物件を紹介する為、他の同業者(担当者)は窓口が2社であるどちらの担当者に物件案内の問い合わせをすると思いますか。どちらの担当者に多くの他の同業者(担当者)からの物件の問い合わせがくると思いますでしょうか。

普通、買主側業者の担当者は、面識が無いより面識のある売主側担当者。過去に共同取引したことないよりしたことある売主側担当者に問い合わせるのが自然ではないでしょうか。経験が豊富な担当者は過去に何度か他業者と共同で媒介や取引を行ったことのある業者数が多いのは想像できますし、逆に経験や取引件数の少ない担当者は過去に共同で取引を行ったことがある業者数が少ないのはしょうがありません。2社同時に売却依頼をした場合、他の同業者からの問い合わせが多く成約に至る可能性が高いのはどちらの担当者なのかお分りになると思います

見た目で判断するのではなく担当者に質問や確認しましょう

上記はあくまで一般論ですので、不動産業界歴が数年でも知識が多くある担当者や、数十年でも知識や経験に乏しい担当も中にはおられることでしょう。しかし、長年、不動産業界内の第一線で仕事している担当者は間違いなく業界内での人脈や信頼もあついのではと思われます。

私はよく、競合での査定を行っていますが、不動産歴1年とか2年の経験浅い担当者の相場とかけ離れた査定額に驚いたことも何度かありました。経験豊富を装いほとんどの依頼を自分が受諾しているかのような誇張話をお客様からお聞きしたこともありす。見た目だけでは経験や知識、その会社の販売力を判断するのは難しいことでしょうし、また不動産取引に携わっている経験年数だけでの判断が全てではないですが、少なくともその担当者の
①不動産業界歴は何年なのか
②現在までの媒介依頼の取引件数
③宅地建物取引士の資格の有無

くらいは確認することでその担当者の経験値が少しはお分りになることでしょう。また、知識面では、③の資格の有無や売却にあたり疑問や質問(税金面や法的な面など)を問いかけ、テキパキとどれだけ鮮明に答えられるかなどを参考にするのも良いのではと思います。

*手前みそになりますが、ちなみに私、今城が上記質問に答えるなら
①業界歴19年②売却依頼の媒介での成約件数200件以上③資格有となります。
不動産売却・査定に関する知識や経験には自信を持っております。

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