成年後見人での処分ガイド

最近よく受けるご相談

近年では高齢化社会が進んでいますが、親が認知症などになり、「医療費や介護費老人ホームに入居する費用を捻出するために親名義の不動産を売却してその費用に充てたい」「老人ホームに入居したため、今まで住んでいた家の維持管理が大変で売却したいがどうしたらいいのか」などのご相談が多くなってきています。

不動産売却には必ず本人の意思が不可欠ですので本人に意思能力や判断能力がなくなった場合にどのように売却を進めていくかなのですが、簡単に説明すると①家庭裁判所に成年後見人の申立てを申請し、②裁判所から後見人の選定を受け、③その後見人が不動産処分の許可を家庭裁判所から得て、初めて売却が可能となります。成年後見人での不動産売却の流れやポイントをまとめましたのでご参考にしてください。

成年後見人制度の手続きの流れやポイント

では、成年後見人での不動産売却はどのような流れで進んでいくのか説明させていただきます。

本人を支援する後見人を誰にするのか協議・選定する

誰を後見人にするのか、親族で話し合います。後見人になれる人は、配偶者・子・４親等以内の親族です。またその候補者を裁判所が「不適格」と判断した場合は親族に変わり、弁護士や司法書士を任命する場合もあります。

＊ポイント：裁判所は後見人の経済面や性格や後見人に適している人物なのかを総合的に判断して選定しますので、本当に支援できる方を選ぶよう心がけましょう。

成年後見人の申立て手続きを司法書士に依頼する

ご自身で申立てはできなくはないですが、煩わしい手続きや書類作成等が有りますので一般的には専門の司法書士の先生に手続きを依頼します。まず司法書士がご本人やご家族、後見人候補者と面談を行い申立ての理由や申請に必要な書類作成の為に聞き取り調査・打ち合わせを行います。

＊ポイント：依頼司法書士は後見人手続きの経験豊富な先生に依頼しましょう。また当社と提携するベテラン司法書士の紹介も承りますのでご用命ください。

申立書の作成・家庭裁判所への申立て

依頼を受けた司法書士が面談を行った資料をもとに「後見開始申立書」「親族関係図」「本人の財産目録」「医師の診断書」等の書類を作成し、家庭裁判所に申し立てを申請いたします。

＊ポイント：後見人手続きの依頼に対する費用は、ケースバイケースにより異なりますが、通常6～10万円程度が一般的です。

裁判所の調査官による事実の調査

成年後見人候補者・司法書士・本人（被後見人）が家庭裁判所に呼ばれ調査官によって面接が行われ事情や状況を聞き取り調査され、また成年後見人制度の概要についての説明をお受けします。

＊ポイント：後見人の役割は本人の「財産管理」と「身上警護」の支援が大きな役割です。預貯金の管理や不動産の管理、また医療・介護サービス支援、老人ホームへの入所支援や費用の支払いなど、後見人の選任を受ける為にはご本人の意思を尊重しご本人の生活状況を支えご本人の利益を考えて行動する姿勢を調査官に示すことが必要となります。

成年後見制度の開始・居住用不動産処分許可の申立て

家庭裁判所が成年後見制度の利用について適格であると判断すれば後見人の選任を受けることとなります。また不動産を売却する場合、裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」を行います。（居住用不動産「本人が住んでいた家」で無い場合申立ては不要です）裁判所は本人（被後見人）の現在の財産状況や売却金額の妥当性などを総合的に判断して今、売却して現金化する必要があると判断した場合に限り許可審判をおこないます。

＊ポイント：売却代金はあくまで本人の為や本人の利益になることだけにしか使うことができません。ですので、現金や預貯金だけでは本人の医療費や施設入所費等の支払いをまかなえない場合や「空き家対策特別処置法」などによる誰も住むことのない維持管理費だけがかかってしまう不動産の処分などの場合に売却が認められます。

成年後見人による売渡しは実務上どう進むのか

当社に売却のご相談を受けた後は売却に向けての販売広告活動と、後見人選任の手続き同時進行で行います。

相談から後見人選任までの期間は通常２ヵ月程度の期間が必要となります。そして購入希望者が見つかれば、特約で裁判所の後見人選任や不動産処分の許可審判が下りることを条件とした「停止条件付き」の売買契約を締結し、後見人選任後「居住用不動産処分許可の申立て」に必要な書類の一つである売買契約書を裁判所に提出いたします
（許可申立てから審判が下りるまで通常数週間程度かかります）

また、不動産処分の許可が下りましたら、不動産取引日の日程を調整し、移転登記引渡し・売買代金受領の決済が終了いたします。

成年後見人による売却サポートは当社にお任せください

後見人制度には、まだ本人が元気で将来の為に前もって行う「任意後見制度」や本人の判断能力が軽度の場合に行う「保佐人」「補助人」制度などが有ります。両親が現在どのような状態かによって手続きも代わってきます。

「両親の医療費や施設入所費用を捻出したい」「入所で誰も住まなくなった不動産を処分したい」などでお困りお考えの方は、是非とも当社にお任せください。豊富な経験をもとに適切なアドバイスや手続きを全面的にお手伝いさせていただきます。

また事前相談も行っていますので当社スタッフまでお気軽にご相談ください。

成年後見人に関する「よくある質問」はこちら

県外にお住まいの方は「遠方に居住の相続人や後見人による空き家の売却法」もご参照ください。