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「住宅ローン返済途中だけど家は売れるの?」
「住宅ローン返済途中で家を売る場合の注意点はある?」
「少しでも高く売るためのコツはあるの?」
さまざまな事情から、住宅ローン返済途中の家を売らなければならない方もいます。住宅ローン返済途中でも家の売却は可能です。
本記事では、住宅ローン返済途中で売る場合の手順を解説します。また、少しでも高額に売るためのコツについても紹介しますので、最後までご覧ください。
住宅ローンの返済途中でも売却は可能です。ただし、返済途中の家を売るには抵当権の抹消と住宅ローン残高の返済が必要です。例外的に金融機関での抵当権の抹消も可能ですが、これは返済に困難を抱える方向けの方法となります。
住宅ローン返済に困難を抱える方は、約3ヶ月でブラックリストに金融事故情報が登録されます。半年以上滞納すると裁判所から「競売開始決定通知」が届き、さらに約半年後には、競売開始となることが多いです。
家を強制的に売られる前に手放したい場合は、住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンの返済途中で売るには、残高の返済方法を考える必要があります。売却費用を残高に充てる方法が一般的ですが、必ずしも相殺できるとは限りません。
住宅ローンの残高が売却相場価格よりも低い状態を「アンダーローン」、売却相場価格よりも高い状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合は不足分を補って支払う必要があります。
〇売却価格が残高を下回る「アンダーローン」
アンダーローンでは「売り先行」か「買い先行」のどちらかで売却できます。
売り先行とは、自宅を先に売却してから新居を購入・賃貸する方法です。家が売れるまではその家に住み続け、買い手が見つかったら新居を購入・賃貸するので、月々の支払いが増える心配はありません。
買い先行とは、新居を先に購入して引っ越しを終えてから自宅を売却する方法です。買い先行の場合は新居へ早く引っ越せます。しかし、家が売れるまでの間は現在の住宅ローンと新居の家賃と二重で支払う状態となってしまうため、支払いに苦労する可能性も高いです。
この場合、対策の一つとして「つなぎ融資」を選択すると、買い先行の一時的な資金不足を解消できます。新居にかかる初期費用に自宅の売却益を充てようと考えているなど、資金繰りが難しい場合に使えます。
〇売却価格が残高を上回る場合「オーバーローン」
オーバーローンの場合は売却費用のみで残高の支払いを済ますことは難しいため、ほかの方法と組み合わせて完済する必要があります。
オーバーローンの場合の返済方法 | |
手持ち資金を追加しての返済 | 自分の預貯金を追加して残高を一括返済 |
住み替えローンで返済 | ・住み替えローンを借入して住宅ローンを返済 ・審査は厳しい場合が多く、高い返済能力が求められる ・売却物件の抵当権の抹消と購入物件の抵当権の設置を同時に行わなければならない |
無担保ローンを利用 | ・不動産を担保として提供する必要のない、さまざまな用途で利用できるローン ・残高額によっては金融機関の無担保ローンを利用した返済も可能 |
任意売却 | ・返済が難しい場合に所有者の希望条件をある程度反映させて一般市場へ売却する方法 ・借りている金融機関の了承が必要 |
※重要なのは今の住宅ローンを完済させることです。オーバーする金額に合わせて、どの方法が最善かを考えましょう。
住宅ローン返済途中の家を売るためには、「住宅ローンを完済状態にする」「抵当権の登記を抹消する」の2つの条件を満たさなければなりません。
ここでは、住宅ローン返済途中の家を売る場合の具体的な手順を紹介します。
手順1|残高を調べる
まずは住宅ローン残高を確認しましょう。
返済予定表 | 住宅ローン契約時に発行される金融機関が作成する予定表 |
残高証明書 | 住宅ローン控除を受ける際に必要となる書面 |
インターネット | ネットバイキングやアプリ |
コールセンター・窓口に問合わせ | 手元に返済予定表や残高証明書がなく、インターネットでの確認も難しい場合に有効 |
いずれかの方法を使ってローン残高をチェックしてください。
手順2|売却相場を調べる
現在の家が、いくらで売却できるのか相場を調べましょう。
不動産会社に査定を依頼する前に、自分で査定額の妥当性を判断できるようにするため、ある程度の売却相場を調べましょう。調査には、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や全国指定流通機構連絡協議会が提供する「レインズマーケットインフォーメーション」を利用します。
売却相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼します。住宅ローン残高と査定額を比べる際は、最も低い価格の査定額で比較しましょう。ゆとりのある資金計画を立てるためにも、最低査定額での比較が重要です。
手順3|諸費用を用意する
家を売却するときは、不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権の抹消費用、登記費用などの諸費用が発生します。
諸費用の目安はマンションか戸建かでも変わりますが、3%〜10%程度といわれています。条件によっては数百万円かかる場合もあるため、住み替えの資金計画に必ず含めて考えましょう。また、諸費用は基本的に現金支払いです。
手順4|手続きを進めて抵当権を抹消する
売却に必要な書類を準備しましょう。
● 登記事項証明書
● 建築確認済証、検査済証
● 登記済証
● 固定資産評価証明書
● 建物図面
● 公図 など
マンションを売る場合、買い手に渡す資料としてマンション管理規約も必要です。買い手が見つかったら、売買契約締結を行い、引渡し準備をして、売買代金を受領します。決済日には、家の鍵を含め上記の書類を買い手に渡しましょう。
そのあと、抵当権を抹消し、所有権移転登記申請手続きを終えたら売却完了です。また、不動産売却で利益が発生した場合は、翌年の2月15日から3月15日の間に確定申告を忘れずに行ってください。
オーバーローンの場合、手持ちのお金を出したり無担保ローンを組んだりしなければならず、費用も手間もかかります。なるべく出費を減らしたいと考える方は、高値で売るコツを押さえておくことをおすすめします。
〇広告用に魅力的な写真を用意する
内覧者を増やすことは多くの方の目に留まるため、より希望の金額での売却が期待できます。より多くの方に「内覧したい」と思ってもらうには、魅力的な写真を掲載した広告作成が有効です。
例えば、室内に家具を配置して広角カメラで撮影したり、室内が明るく見える照明を使ったりして撮影するとよいでしょう。なお、写真は基本的に不動産業者が撮影しますが、自分で撮影しても問題ありません。
〇基準を決めて価格交渉に応じる
内覧者からの価格交渉に応じる場合は、あらかじめ基準を決めておくとよいでしょう。例えば、ローン残高を下回る金額交渉には断りを入れ、残高以上の価格で購入してくれる方を待つなどです。
また、価格交渉されたときは数万円ずつ値下げするなど、相手の満足度を高める方法もあります。値引きを効果的に取り入れれば、希望者も納得して購入しやすくなるでしょう。
〇親身になってくれる不動産会社を探す
少しでも売却価格を高くするためにも、高値で売ってくれる不動産会社を探しましょう。
一括査定サイトを利用して複数の業者に査定してもらい、そのなかから高値で売ってくれそうな不動産会社を選ぶのがポイントです。残りの残高を把握したうえで、返済額よりも高値で売るためにサポートしてくれるような不動産会社が望ましいです。
高知県で住宅ローン返済途中の家を売る予定の方は、プラスホームの高知不動産売却買取館にご相談ください。
住宅ローン返済途中で売る場合は、売却したお金でローン残高を完済できるのかが重要です。できるだけオーバーローンを避けるためにも、少しでも高く売るための工夫をしなければなりません。
プラスホームの高知不動産売却買取館は、土地・建物売買を専門に行っている買取り・仲介業者です。住宅ローン返済途中の家を売却予定の方は、お気軽にご相談ください。
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