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深刻化する空き家問題。
空き家の多くは高齢者が住んでいた自宅であり、子どもが親から相続した実家です。
● 親が介護施設に入ったら実家をどうしよう
● いつか実家に住むかもしれない
● 将来身内が使うかもしれない
● 相続したけれど実家には住まない
● 解体費用を払いたくない
● 実家の活用について兄弟姉妹で意見が合わない
空き家については、何から手をつければいいのか、どこに相談していいのかわからないのが現状ではないでしょうか。上記に挙げた理由で、一度空き家になってしまうとほとんどがそのまま放置されてしまいます。
この記事では空き家対策でお困りの方に、空き家対策特別措置法と、2023年12月に改正されたポイントを大きく3つに分けて、わかりやすく解説します。
空き家対策特別措置法とは、近隣に悪影響を及ぼす空き家に対して、市区町村による指導や勧告、解体などの強制執行を行える法律です。正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2015年5月に全面施行されました。
これまで所有者の許可なしでは不可能だった敷地への立入・調査、所有者情報の把握を市区町村でできるようになりました。調査の結果問題があるとみなされた空き家は「特定空家」として指導・勧告・命令を実行できます。
● 白アリ・ネズミ・湿気などで建物が劣化し、災害時に倒壊の危険性がある
● 不法投棄の場となるリスクが高く、衛生面において悪影響の可能性がある
● 管理が行き届いていないと周囲の景観を損ね、近隣住宅の資産価値にも影響を及ぼす
● 治安の悪化・樹木の侵入・害虫被害など、周辺の生活環境に悪影響を与える可能性がある
空き家対策特別措置法は、このような問題を解決したうえで、建物自体の再利用や処分を目的として施行されました。
空き家対策特別措置法による空き家の定義とは「常態的に誰も住んでいない、何も使われていない住居」を指します。具体的には、人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などを見て、空き家かどうか判断しましょう。
その空き家かどうかを判断するための調査については、空き家対策特別措置法の施行により、市区町村が所有者の許可なしに敷地内への立ち入り調査ができます。
また、所有者の情報を確認するために、住民票・戸籍・固定資産税台帳などの閲覧や、電気・水道などの利用状況を開示してもらうことも可能です。
◎特定空き家とは
空き家対策特別措置法で、以下のような状態の空き家は「特定空家」として区分されます。
● 倒壊の危険がある
● 衛生面で有害となるおそれがある
● 著しく景観を損なっている
● 周辺住民の生活環境を守るために放置しておけない状況にある
市区町村は、立ち入り調査などで「特定空家」と認定した物件に対して、助言または指導・勧告・命令が可能であり、所有者の改善がない場合は行政代執行を行えます。
特定空家と認定された不動産の所有者が、行政の助言や指導に応じない場合は、固定資産税や都市計画税が減額される、住宅用地特例が解除される可能性があります。
空き家対策特別措置法が施行されても空き家は増え続け、1993年から2023年までの30年間でその数は約2倍となっています。
次に、この章では2023年12月に改正された空き家対策特別措置法の改正後のポイントを3つに分けて解説します。
①空き家活用の促進
空き家等活用推進区域の設定
中心市街地や地域再生拠点など、空き家の活用をはかりたい区域を対象に「空き家等活用推進区域」が設定されました。
これにより、建築基準法などで定められている接道や用途の規制が緩和され、空き家の用途変更や建て替えなどを促進できるようになりました。
空家等管理活用支援法人の指定
空き家の所有者は、「家等管理活用支援法人」として指定されたNPO法人や社団法人から専門的な情報提供や相談対応などを受けられるようになりました。
「財産管理人」の選任請求権
民法上は利害関係人に限定されている『財産管理人』の選任請求権が、空き家などの適切な管理のため特に必要があると認めるときは、その権利を市区町村にも与えられることとなりました。所有者不明の代執行費用が確定判決なしで徴収可能となり、相続放棄・所有者不明の空き家などに対する管理・処分が促進されます。
②「管理不全空家」の区分新設
適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある空家のことを「管理不全空家」といい、特定空家等の増加を防ぐために新たな区分が設けられました。
管理不全空家に対しても、市区町村は指導・勧告を行えます。勧告を受けた管理不全空家の所有者・管理者は改善措置を取らなければいけません。
管理不全空家は、固定資産税の住宅用特例が解除される場合があります。特例が解除されると固定資産税が最大で6倍になってしまいます。
③緊急代執行制度の導入
「緊急代執行制度の導入」により、災害など緊急時の対応が求められる場合、市区町村は勧告などの手続きを省略した代執行が可能となりました。
(※代執行とは、所有者などに代わって行政が強制的に措置を行うこと)
所有者不明の代執行の費用が、財産管理人の選任請求権により、確定判決なしで強制的に徴収できます。
このように市区町村の権限の拡大により、放置され増え続けていた空き家の解体・撤去に向けての動きは、早まる可能性があるでしょう。
不動産を相続した場合、その土地や家屋の名義変更が必要です。
相続登記はこれまで任意でしたが、所有者不明の不動産が社会問題となっているため、2024年4月1日から法律で義務化されました。
相続した日および所有権の取得を知った日から、3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。2024年4月より前に相続した不動産も義務化の対象となり、2027年3月31日までにする必要があります。
正当な理由がなく相続登記の申請をしなかった場合は、10万円以下の過料が科されるなど、相続登記を怠っているとさまざまな問題が生じる可能性があるため、期限内に登記を完了させることが大切です。
空き家は放置される期間が長くなればなるほど、老朽化や損傷が進み、売買や賃貸などが難しくなってしまいます。空き家のほとんどが両親からの相続がきっかけとなり発生しているので、両親が元気なうちに話し合って方針を決めておくことが重要です。
● 誰が住むのか
● 売るのか貸すのか
● 解体するのか
空き家の解体・改修工事を行う場合、一定の要件を満たしていれば国や各地方自治体の補助金を受けられる可能性があります。
また、2027年12月31日までに売却する場合、一定の条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円が控除される特例措置を受けることも可能です。
まとめ
空家の再利用と、空き家対策特別措置法と2023年12月に改正されたポイントを解説してきました。
● 空き家をどうするか決められない
● 適切な管理方法がわからない
● 誰に相談すればいいかわからない
空き家は放置すればするほど大きなデメリットになります。空き家対策でお困りの方は、空き家のある市区町村の窓口に相談してみましょう。
プラスホームでは、空き家に対する売却・ご相談などを承っております。お気軽にご相談ください。
本記事では、空き家対策特別措置法と2023年12月に改正されたポイントを大きく3つに分けて、わかりやすく解説しています。空き家対策でお困りの方、売却を検討されている方は、ぜひ本記事を参考にしてください。
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