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媒介(仲介)業者選びを成功させるには・・

不動産の好条件売却を成功させる為の最も重要なのは仲介を依頼する不動産業者選びになります。業者選びを失敗しない為のポイントや注意点を個人的な見解ですが、ご説明させていただきます。

○好条件売却を成功させる可能性が高い「媒介業者とは・・

当社のCMモデル

複数の業者に査定依頼した場合、査定額の違いが出てくると思います。よくありがちなことですが、売主様としては最も高い査定金額を出してくれた業者が高く売却してくれそうに思い、その業者に売却を頼みたくなるのではないでしょうか。

しかし、査定額だけで媒介依頼業者を選ぶのは間違いと断言できます。査定額はその各担当者が「これぐらいで売れるだろう」と予測した額に過ぎず、その査定額は成約が約束された価格ではないからです。

売出し価格の決定権は査定業者ではなく、売主様ご自身です。各業者の査定額を参考に、売主様が売出し価格を最終決定致します。どの業者がその価格で成約させる力があるのか見分け判断し、最も大切な媒介依頼業者を選び、その依頼を受けた業者の販売売却活動がスタートします。ここで注意してほしいのは査定額の高低の判断ででなく販売力での決定がベストです。

例えばA業者の査定額が1000万、B業者1100万、C業者1300万、その査定を参考に1200万円で売りだそうと売主様が決めた場合、必ずしもC業者に依頼する必要はないのです。仮に「C業者は販売力が不安だな。A業者が1番販売力がありそう」と判断した場合、A業者の査定額が1000万だとしても「1200万円で販売お願いします」とお伝えすれ良いわけです。依頼業者選びは査定額ではなく販売力で判断することが好条件売却には最良の方法だと思います。

媒介ではなく、業者直接買取りの場合の査定額は売れるだろう価格では無く、成立価格ですので、査定額の1番高い業者に買ってもらうは、言うまでもありません。

それでは、下記に販売力のある業者の見分け方をご説明いたします。

①広告量の多い業者(最重要)

媒介依頼物件の広告・宣伝活動が多ければ多いほど、幅広く相手方にアピールでき、たくさんの買い手が集まってきます。必然と物件を売却するチャンスが増えてきます。逆に口コミだけで営業している業者は、経費をかけていない分買い手の数も少なく売却のチャンスは少なくなります。重要なことは、依頼した業者がどれだけご依頼物件の広告などの宣伝や、営業活動をしてくれるのかが重要ポイントとなります。

その確認方法として、大手不動産ポータルサイトや市販の住宅情報誌などで、その業者がどれだけ多くの広告を掲載しているかなど、ご自身で確認するとともに、その担当者に実際の活動内容を提示してもらうことをおすすめいたします。(広告には大きな費用がかかります。よって、広告を多く掲載できない業者も多々おられるのは仕方ありません。)

当社は、全ての大手不動産ポータルサイト(スーモ・ホームズ・アットホーム・ヤフー等)はじめ折込チラシ・市販情報誌、TVCMなど、その広告量は高知の不動産屋の中でもトップではと思うくらい、各方面に惜しみなく多くの広告活動を行っております。是非ネット上のあらゆるサイトでご確認頂ければと思います。また当社運営HP「高知売家売地情報館」は1日平均300人以上のアクセスがあり多くの購入希望者を集客しております。それにより検索サイトでは当社HPがあらゆる不動産関連キーワード入力で上位表示され、グーグルからも評価されています。

②取引件数の多い業者(最重要)

売買取引件数の多い会社=売り手様や買い手様が多く集まっている会社となります。よって、購入希望者が多く集まる会社は好条件で売却できる可能性が高くなるのは必然です。

たとえ話として、あなたが中古自動車の委託販売を車屋さんに頼む場合、月100人来場10台販売の展示場車屋と月10人来場1台販売の展示場車屋、どちらに販売依頼されますか?

高知県の不動産屋の中には社長1人が営業マンという会社も少なくありません。営業マンの人数と売買取引件数は比較的比例します。1人で営業している会社と、4人の営業マンのいる会社では、会社の集客が多く1人では処理しきれないので増員していることでしょうし、またそれだけ会社経費も必要となると同時に人員も多ければ多いほど広告費や販促費を多く使用して集客や取引件数も多くしないと会社や社員の生活が成り立ちません。

査定業者の年間の売買取引件数をお聞きになることや、社員は何人なのか聞くのも、業者選びに関し、集客力や販売力のひとつの目安になると思います。

当社は、営業員8名在籍しています。それでも毎日忙しく、おかげさまで近年では不動産取引件数は高知の不動産屋の中でトップクラスの売買取引成約件数の実績があります。売主様や買主様からの売却やご購入のご依頼が非常に多く、感謝したしております。当社HP内の「当社の成約実績」で取引実績及び件数を公表していますので、ご確認いただければと思います。

③宅建業(不動産業)歴の長い業者

売主様の物件の売却を宅建業歴の長い会社と短い会社の2社に依頼したとします。2社は同時に不動産流通機構(ハトマークサイト)に登録し他の業者からの客付の協力を頂くことでしょう。さて、他の同業者がお抱えの購入希望者をご案内する場合、売り物件窓口2社どちらの会社に物件案内の問い合わせをすると思いますでしょうか。その担当者は一般的に面識が無いより面識のある会社に、過去に共同取引を行ったことが無いより有る会社に問い合わせるのが自然ではないでしょうか。

宅建業歴の長い会社は過去に何度か他業者と共同で媒介や取引を行ったことのある業者数の多いのは当然ですし、逆に経験や取引件数の乏しい会社は過去に共同で取引を行ったことが前者にくらべ少ないのは当然です。2社同時に売却依頼をした場合、販売先を見付ける可能性はどちらの会社が高いのかはお分りになると思います。

当社は創業28年、宅建業開始18年を経過いたしました。昔ながらの不動産屋ではなく、業界内では開業当初からホームページを開設するなど、新しい営業戦略のもと活動してまいりました。今では、同業者間内でもよく知れた会社となり同業者からの問い合わせの多く、また当社の戦略を真似る業者もおられます。業者間内でも仕事に対する姿勢等の評判は良いと自負しております

○媒介依頼を成功させる可能性が高い「担当者」とは・・

不動産の好条件での売却に向けて一番大切な事柄は媒介依頼をする会社はもちろんのこと、その会社の査定担当者の力量、知識や経験です。

お客様は担当者の査定金額の高さや会った時の第一印象に目が行ってしまいがちですが、ここで注意してほしいのは「売主様は少しでも高い査定をしてくれた業者が高く売ってくれそうだと思い一番高い査定額の担当者に売却依頼をする」という傾向を逆手に取って、売却依頼を受けたいが為、意図的に相場価格よりあきらかに高い査定額を提示する査定担当者です。

よって冒頭で述べたように、査定額だけでの業者選びは失敗の元となります。最終的に査定額と実際の売却価格に大きな誤差が生じた場合に、資金計画など本当に困るのはお客様自身となりますので信頼のおける査定か担当者か見極めが必要です。

それでは、下記に査定額の正確性や知識経験など信頼のおける担当者の見分け方をご説明いたします。

①知識や経験豊富な担当者

あなたなら、①不動産売却サポート経験20年の担当者と数年の担当者のどちらに売却を依頼しますか?②売却の媒介経験件数100件を超えている担当者と数十件の担当者、どちらに依頼しますか?私なら迷わず20年、100件、の方を選びます。

売主様からの税金の質問に「税のことは税務署にお聞きください」など、知識の薄い担当者も多々お見かけいたします。また経験値は査定額の正確性にも直結しますので、「あなたは不動産歴何年でしょうか」などの質問をしてみることもひとつの目安となるのではないでしょうか。

②宅地建物取引士の資格所持担当者

不動産を購入するのが目的の場合は自分の希望する物件に出会えればそれで良く、担当者の経験値を気にする方は少ないのですが、不動産を売却となると、担当者の知識は重要となってきます。不動産取引は売主様と買主様の会社や担当者が違う共同で媒介を行った取引が数多くあります。その場合売物件の重要な事柄を調査や説明するのは主に売主側の宅地建物取引士です。国家資格でもあり不動産取引のエキスパートといえる宅地建物取引士の資格を有する人=知識が豊富に直結しますので、資格を有する担当者かどうかも参考になるのではと思います。

広告等の掲載権限がある担当者

売却依頼頂いた物件を、広告費を使い、どれだけ広告してくれるのでしょうか?いち社員の担当者は大きな費用が発生する広告費をどれだけ支出するなどその権限があるのでしょうか?その担当者が経営者なのか社員なのかも、依頼物件の広告量の参考になるかもしれません。

○自身で行う媒介業者選びのためのチェックポイント

好条件売却に欠かせない、本当に販売力があり、信頼のおける業者(担当者)かを見極める一つの材料として査定業者に下記を質問する事をお勧めします。しかし、質問に対し担当者が本当の事を答えているかは分かりません。

業者選びでもっとも重要なことは、自身の目で確かめることです。

では下記にポイントをまとめました。

①媒介依頼候補担当者へ質問を行い業者イメージを探る

信頼のおける業者を見極める一つの材料として下記を調べたり担当者に質問する事をお勧めします。

①創業何年?担当者の不動産売買経験年数?
②会社に営業マンや宅地建物取引士は何人?
③担当者が宅地建物取引士の資格を持ってるか?
④どこにどの様な広告を行っているのか?
⑤会社の年間取引実績はどのくらいあるのか?

②業者事務所を抜き打ちでお伺いしスタッフの態度・活気・雰囲気を確かめる。

1人で営業し事務員すら在籍していなく、事務所内には誰もいない。電話しても転送ばかりといったことや、(お一人や少人数で営業している会社でも信頼のおける業者はたくさんいます)スタッフが来店時の挨拶もろくに出来ない。接客や対応が丁寧で無いなどと言ったことがわかるかもしれません。事務所内の雰囲気でその会社の姿が見えてくると思います。担当スタッフに外で会うだけでは分からなかったことが見えてくるかもしれません。

一番重要なことですの売却依頼候補業者の事務所訪問は必ず実行してください。

③依頼候補業者のホームページにアクセスしその業者のイメージを探る。

ホームページの会社案内は充実しているか、会社の情報を詳しく載せているのか、社員の顔写真や紹介文を掲載しているか等ご確認下さい。おさわり程度の情報しか掲載のない会社はどうなんでしょう。

また、ホームページは毎日更新されているか、新鮮な物件情報が掲載されているか、見やすいHPかなどを確かめるなどホームページ内をくまなく拝見し、更新度合い・コンテンツの充実度などのチェックも重要です。また、グーグル等の口コミをチェックするのもおすすめいたします。

④ネット上でのその依頼候補業者の露出度を探る

近年の不動産購入希望者の多くがネットを利用してWebサイトで物件を探しております。検索画面で、例えば「高知市 中古住宅」と入力し、その1ページ目(上位になればなるほど)に表示される会社は間違いなく多くの購入希望者の集客があると思われます。また、例えば「高知市 中古住宅売却」と入力し、その1ページ目に表示される会社は多くの売却希望者の集客があると思われますので、依頼業のHPは上位に表示されているかの確認を行いましょう。

また、大手不動産ポータルサイト(ヤフー・スーモ・アットホーム等)にアクセスし、その査定業者の物件掲載数などをチェックするなどを行い、その業者の広告量の露出度を確認することにより、業者の集客量を見極めるひとつの目安になります。

⑤不動産ポータルサイトや市販の不動産情報誌などを見て業者の広告掲載ページ数を確認する。

市販情報誌など1ページ当たり掲載2万円前後します。広告経費を削ってほとんど広告宣伝活動を行わない業者も存在します。情報誌などを確認しその業者の広告が掲載されているのか、何ページ掲載しているのかは、広告宣伝面においてどれだけ力を入れているかのひとつも目安になります。また、依頼した物件を広告掲載しているのかも依頼後ご確認するのもお忘れなく。

まとめ:成約実績の多い会社=広告量の多い会社=買主集客が多い=好条件売却の可能性が高い

ここまでお読み頂ければ、売却を成功させる為には、「査定額が高い低いでは無く、販売力(宣伝広告量・成約実績件数・営業員の質など)で依頼業者を選ぶことが大切」だとご理解頂けたと思います。

1番高い査定額を提示した業者に依頼してもその販売力不足で、査定額で売却できなければなんの意味ありません。媒介依頼業者選びは好条件での売却にかかせない重要な項目です。購入希望者の多くがWebサイトで物件探しを行っております。ネットに強い会社(Webサイト上の広告量や、検索で1ページ目に表示されるなど)ほど
購入希望者が多く集まり、その結果、好条件売却の可能性も大きくなります。

本当に好条件で売却してくれる会社なのかを判断をするのはお客様自身となりますので、査定担当者の話やイメージだけでなく、HPでの会社案内や口コミなどを含め、売却販売に関し本当に力があるのかの判断材料として、年間の成約実績件数や広告実績をお聞きするなど慎重に検討することをお薦めいたします。自信のある会社は日付入の成約実績を一般ユーザーに公表していることでしょう。

*当社は媒介受託や購入希望者の集客やサポートに自信がありますので、しつこい営業は一切行っておりません。当社をご信頼頂き、媒介依頼をご用命頂いた売主様には、その期待に応えるべく、好条件売却に向けた販売広告活動を社員一同全力で取り組ませて頂くことをお約束させていただきます。

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