空き家の処分ガイド

特に使う予定のない空き家や空き地の売却をお考えの方へ

誰も住まなくなったお家を所有する方もおいでだとおもいます。高齢の親が亡くなり相続した空き家、すでに自宅はあるし、特に使う予定もないので空き家の売却や活用など何らかのアクションを行わなければと思っているが良い案が浮かばず、なんとなくそのまま放置している方も中にはおられることでしょう。

最近では空き家の問題化がクローズアップされています。老朽化の進んだ空き家をそのまま放置していると空き家特別対策措置法（詳しくはここをクリック）の特定空き家に指定されたり、固定資産税も払い続けなければなりませんし管理においても頭を悩まし続けなければなりませんので空き家を放置していたところで良いことはひとつもありません。

この際、不要な家を処分しようとお考えの方に空き家の売却方法を下記にまとめました。

家を売る３つの方法

空き家を処分する場合、建物の状態により３つ方法が考えられます。

そのままの状態で売却する
家のリフォームや修繕を行って売却する
解体工事を行い更地にして売却する

一番手っとり早いのがそのままの状態で売り渡しすることです。ここで問題なのが、建物がリフォームや修繕により使用したり住むことができる状態なのか、または老朽化が激しく住むことができない、もしくは住む為には多大な修繕費用が必要となる状態の建物なのかで売出し方法が違ってきます。

そのままでも住めるもしくはリフォームや修繕を行えば住める状態になるのであれば、
「中古住宅」として売りに出すことになります。築30年以下の平成に入ってからの建物の場合は一般的にはトイレも水洗化されている場合や外壁もサイディングの使用や壁はクロス仕様となっていますので十分中古住宅として使用可能なケースが多いです。

一方一般的な築30年以上のお家は大規模な改装工事などが行われていない限り建物の価値もゼロに等しく住めないもしくは住む為に多大な費用を要するといったことが多く、その場合は建物解体更地渡しの「古家付き売り土地」として、もしくは前もって更地にして一般的な「売り土地」として売り出すことになります。

中古住宅として家を売る方法

お家がまだ住める状態でしたら中古住宅として売出すことが来ますので建物の価値もプラスされ土地として売るより高い金額での売り渡しが可能となります。

手直しがほぼ不要の建物でしたらより好条件での成約が可能となりますが通常は空き家としてそのまま放置されている場合も多く、どうしても室内の水回りや外壁などの傷みが進み修繕や改修が必要となることが珍しくありません。

改修工事を行わずそのままの状態で売り出す場合は、修繕は購入者が行わなければならなくなりますのと、購入希望者の内覧時の見た目も芳しくないことになってしまいますのでその分成約価格も低くなってしまう可能性がおおいにあります。

一方、建物の修繕を行いリフォーム工事と施工して売り出す場合は、購入希望者による購入後の手直しが不要であり内覧時の見た目も良くそのままでの売るより好条件の価格での売り渡しが可能となりますが、マイナス面として事前の持ち出し費用が必要となってしまいますので、一般的にはそのままの状態で売り出す方法を選ばれる所有者の方が圧倒的に多いのが現状です。

不動産買取業者が中古住宅を買取りリフォーム工事を行って売りに出している物件は比較的早く成約となっていますので、早期成約をお考えの方は価格を相場より少し低めに設定する方法以外にも、リフォーム工事を行ってその工事費用を上乗せし売り出すことも一つの案として良いかもしれません。

売土地として空き家を売る方法

建物の築年数の経過で老朽化が進んだ空き家の中で現状では住むことが出来ない建物や住む為には改修工事に多大な費用が必要になる場合は売土地として売り出すことになります。

ここで問題なのは建物を解体して更地にした完全な土地の場合は「一般的な売土地」として普通に売り出すことが出来るますのでそれ相応の価格での成約が可能となりますが、建物はそのままで「古家付き売土地」として売り出す場合のデメリットは購入希望者からすればどうしても見た目が悪く、土地の全体の形状や、雰囲気を想像することが難しく、更地にした場合の土地のイメージがわかないため、購入をなかなか決心できないでためらう場合も少なからずあります。そういった理由で売出し価格は更地価格より低く設定することになったり成約価格も低くなる場合が多くなってしまいます。

当社が仲介を依頼された土地や住宅物件の中でも「古家付き売土地」は周辺土地の相場価格より低めの設定価格で売りに出しているにも関わらずなかなか購入希望者が現れず売り渡しに時間を要したりもう一段価格を値下げしたりと成約に至るまでに苦戦をしいられる物件の事例が多く存在します。

ならば、建物を解体して更地で売り出せばよいのですが、所有者は解体する為の費用として100万円程度の持ち出しが必要となりそれをためらう方が多く、また解体することにより固定資産税の土地への特例優遇処置が受けれなくなり（土地の上に建物が建っている場合、特例で土地の税額が低くなる）固定資産税がアップしてしまうマイナス面のもあるからです。次の年の固定資産税の納付書が届かない時期までに売り渡しできればアップしても何の問題ないですので更地にして売る場合は少しでも早く売り渡しできるようにすることが得策となり心がけなければならなくなります。

住めない空き家を好条件での成約を目指す場合は、可能でしたら古家を解体し更地での売出し方法をおすすめいたします。

相続により所有した空き家の処分や譲渡は今がチャンス

これまでは空き家を売却した時の譲渡所得に関わる税金に特別控除など税務上の優遇された面などはありませんでした。しかし平成28年度税制改正により、相続により所有した被相続人である親などが居住の用に供した土地・家屋を譲渡した場合は、一定の要件を満たしているなら3000万円の特別控除を認めるとの特例が新設されました。

これによって空き家を譲渡した時、以前なら譲渡所得に対し20％程度の税金が課税されていたのが、販売価格が3000万円以内の売り渡しなら譲渡所得税がまったくかからないとの計算になります。この特例を受ける為の具体的な要件は次の通りです。