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媒介契約はどの形態を選べぶのが最良なのか

媒介契約の3種類あるどの形態を選ぶのが最良なのか

不動産の売却をご予定の方はまずどこの不動産会社に仲介や販売を依頼しようかと考えることだとおもいます。購入者を自分自身で探し出すのはなかなか難しく、また金額の大きな取引だけに後々のトラブルを防ぐためにも不動産売買の専門知識を持ち、仲介を業務としている不動産会社に間に入ってもらい売却依頼をするのが一般的だと思います。

不動産屋に販売を依頼する場合に結ぶ媒介契約には「専属専任媒介契約書」「専任媒介契約書」「一般媒介契約書」の3つの契約型式があります。売主様の中にはどの型式を選べば良いのか迷うこともあるかもしれません。

しかし、下記の内容をご覧いただければどの契約が良いのか、依頼者の考えにマッチした契約はどれなのかがはっきりしてくることと思います。ここではそれぞれの媒介契約の特徴、契約内容やメリット・デメリット・注意点などをまとめました。

3つの媒介(仲介)契約書のそれぞれの内容

当社が実際に使用している契約書(高知県宅地建物取引業協会指定)の説明内容と内容の補足を記載いたします。

*専属専任媒介契約書:依頼者は目的物件の売買または交換の媒介(仲介)又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することはできません。依頼者は自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することはできません。当社は目的物件を国土交通大臣が指定流通機構に登録します。

【言いかえれば依頼者(売主様)は不動産の仲介を契約した1社(自社)のみに依頼し、その他の業者には依頼してはいけません。またご自身で購入希望者を見つけても自社の仲介で売買を行ってください。自社は幅広く相手方を見付ける為にハトマークサイトに物件を登録して他の業者からの販売協力をいただきます。との内容です】

*専任媒介契約書:依頼者は目的物件の売買または交換の媒介(仲介)又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することはできません。依頼者は自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することはできます。当社は目的物件を国土交通大臣が指定流通機構に登録します。

【上記の「専属専任」と「専任」の違いは自身で購入希望者を見付けた場合のみ自社の仲介で売買を行わなくてもかまいません。それ以外は同じ内容です】

*一般媒介契約書:依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

【言いかえれば依頼者は当社だけでなく、購入者を自分で探して売買しても、他の不動産屋に仲介を依頼して売買してもかまいません。との内容です】

媒介契約締結の重要性

これは売主様と仲介を依頼された不動産会社とのトラブルを未然に防ぐことや、目的物件の売り渡しをすみやかに進行さすために3種類の契約書が設けられています。

この契約を締結していない場合どういったトラブルや問題がおこりうる可能性があるのかを言いますと、その背景にある大きな理由は不動産会社の報酬である仲介手数料は「成功報酬」であるということです。不動産会社は売買を成立させるために費用をかけて広告活動宣伝活動を行います。それなのに他の業者の仲介で売買が成立した場合、自社が使った広告費などが無駄になってしまうのです。それゆえ「なぜ当社の仲介で売買してくれなかったのか」「他の業者に売主を抜かれた」などのトラブルが多く発生しています。そういったトラブルを防ぐには決まり事を事前に決めておくことが重要となり、契約により決定させるのです。

また専属や専任契約には契約後1週間以内に指定流通機構(ハトマークサイト)に目的物件の登録を義務付けられています。その理由は、買主を探し出すにはその1社の活動だけではどうしても限界があります。よって幅広く買主を探しだしマッチングさせるために多数の不動産業者が加盟した流通機構に物件を登録してその売物件の存在を加盟業者に公表することにより、他の同業者からも買主の紹介を受けることが可能なように業法で義務付けているのです。

どうして売主様の知らない不動産屋が売り物件の買主を探してくれるのかというとそれは仲介手数料のしくみを知れば分かります。仲介手数料のしくみは売買が成立した場合、売却を依頼された業者は売主様(依頼者)から、買主をお世話した業者は買主様から報酬を頂けますので依頼者の知らない不動産屋も客付けしてくれるのです。もし、自社だけで買主も見つけた場合は双方から仲介手数料を受け取ることができ、報酬が倍となります。(ここが問題です)

しかし、専任の場合には双方から報酬を受け取りたいがため、表に物件を公表せず自身の会社だけで買主様も見つけようと物件を囲い込む業者が少なからず存在しています。公にせず自社で囲い込んでいるため幅広く買主探しの道を狭くしてしまい早期売却や好条件での売却を妨げる結果になってしまいます。こういった依頼者が不利になる問題が行われないように専任や専属には流通機構登録を義務付けているのです。囲い込まれているかどうかの簡単な確認方法は「ハトマークサイト」にアクセスしその依頼物件が掲載されているのかをご確認ください。

「ハトマークサイト」に依頼物件が掲載されていない場合は囲い込みされていると思われますので、その業者が本当に信頼のおける業者なのか、今一度依頼業者の変更を含め検討することをお薦めいたします。(アクセスには検索画面で「ハトマークサイト」と入力ください)

専属専任・専任媒介契約書のメリット・デメリット

*メリット:依頼業者にもよりますが、自身の会社のみに仲介売却窓口を任せられている為、売買成立に向けての責任感が増し、広告活動や販売活動により一層力を注いだり成約に向けて努力してくれることです。

仲介手数料がもらえるかもらえないのか分からない一般媒介(複数の会社に販売を依頼している売却窓口複数の場合)に比べて確実に報酬を頂戴することができますから、広告費などの使用も惜しまず目的物件の宣伝をしてくれることでしょう。また指定流通機構にも登録していますので加盟している多くの不動産会社がその売物件の存在を知り、希望条件に合った買主様をマッチングさせてくれる可能性も多いに期待できることになります。

一見複数の業者に依頼したほうが早期に好条件で売却出来そうに思われますが、実際は指定機構登録により多くの業者が物件の存在を知りますので、
1社が登録しても数社が登録しても他の同業者はその物件を知り得ることや幅広く相手方に告知することには変わりありません。また窓口が1つ(1社)になれば成約に向けての打ち合わせや商談や進捗状況、連絡などは数社に依頼しているよりらくに深くまた問題無く行えることもメリットの一つとなります。


*デメリット:依頼した業者の販売力や宣伝力に頼らざるおえなく、好条件での売り渡しはその会社や担当者の能力次第の面があることです。

業者の中には専任であっても義務付けられている指定機構に登録しない担当者や、登録しても買主様に物件を紹介するのは他の同業者任せで市販の情報誌やインターネットを使った広告など宣伝費用を使うことを渋る不動産屋も中にはおられます。

また、その販売価格で売れない場合は依頼業者の努力がたりないのか、価格が高くて売却出来ないのかなど依頼業者以外の問題なのかの正確な判断が分かりにくいこともマイナス面となってしまいます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

*メリット:一般契約の場合、誰に依頼しようがどの会社に依頼しようが何社に依頼しようが自身で決めることが出来る気軽さがあります。また知り合いの不動産屋が複数社いる場合など、1社に絞るのはちょっとといった場合などもこの契約だと問題も起きないことでしょう。

特にどの不動産屋に頼んでも売買が成立しそうな良質な物件の場合などは、各社競い合って買主をマッチングさせようとしますので、価格交渉の面においても優位にたてるかもしれません。また複数の業者に依頼している場合、いち不動産屋の販売力に依存することもないですので安心できるのもメリットとなります。

実務では一般媒介契約の場合、契約締結を行わず口約束だけで売却依頼を受けることも可能となりますので、面倒な契約など煩わしいことが苦手な方にも向いているかもしれません。

*デメリット:不動産屋は自社を通じて売買される保証がないわけで、万一他社の仲介で売買された場合は1円にもなりません。よって、広告費などコストをかけた販売活動には消極的になる可能性もあります。あわよくば他の同業者が自社窓口を通じて買主とマッチングしてくれたらと、取りあえず流通機構に登録しておくだけの費用をかけない業者もおり、買主様や他業者からの問い合わせが来るのを待っているだけの業者も多々存在します。

売主側の窓口が数社になると面倒な問題や業者間のトラブルが発生する可能性も高くなります。たとえばA社が「前向きに購入を検討している方がいますので他の窓口業者には商談中といって止めてください(購入してくれるだろう方)」と言ったとしましょう。「はいわかりました」と売主様は答えることでしょう。しかしそのあとB社が「C社が客付してくれて買付証明も出し購入したいという方がいます(購入を決定してくれた方)」と言ってきたらどうしましょう。A社を無視してB社の方に売却すればA社は怒るでしょうし、B社は、購入を検討ではなく決定している方だからこちらへ回してと言ってくるはずです。このように同時期に購入希望者が現れどちらに売るのかなど面倒なトラブルに巻き込まれることも少なくありません。

媒介契約を締結する時の注意点

専属や専任の契約の場合、2週間に1回以上の、業務の処理状況や進捗状況の報告を義務付けられています。依頼した不動産屋の担当者がきちんと報告してくれているのかの確認を行うことや、その結果を業者の信頼度をはかる目安としてください。(一般媒介の場合は報告を義務付けされていません)

どの契約も契約期限の上限が定められており3カ月を超えた契約は行えません。引き続き依頼する場合は再度、契約の更新を行う必要があります。また依頼者が途中で契約を解除した場合、契約履行の為に要した費用を請求出来ることが記載されていると思いますが、当社では契約途中で売るのをやめられても費用の請求は一切することはありません。しかし会社によっては請求されることもあるかもしれませんのでその辺の確認もしておくことも大切です。

また広告費などの費用の面も双方の取り決めや約束が無い場合には全て不動産業者の負担となりますので、突然何らかの請求をされた場合などは正当な請求なのか注意しなければなりません。契約書には、有効期限、約定報酬額(仲介手数料額)約定報酬額の受領の時期なども抜かりなく記載しているのかも確認してください。

万一、依頼者が契約事項に違反した場合、たとえば専任契約を結んでいるにも関わらず他の業者の仲介で売買してしまった場合などは、違約金として約定報酬額を支払わなければならなくなりますので注意してください。

どの契約内容にするかは売主様の考え方によって違ってくると思いますが、個人的な意見としましては専任または一般でも2~3社程度迄に依頼会社を抑えた方がよろしいのではと思います。なぜなら、好条件での売却には依頼会社の行動力が決め手となる場合が多いからです。いずれにせよ好条件での不動産売却を成功させるには仲介会社選びがもっとも大切となります。

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